Auf dem Schweizer Immobilienmarkt hat sich die Lage wieder weitestgehend abgekühlt. Das Horrorszenario, dass bald eine Immobilien-Blase platzen könnte, scheint gebannt zu sein. Im neusten Immobilienreport der ETH Zürich und des Internet-Vergleichsdienstes comparis.ch wurde erneut kein Bezirk als «kritisch» eingestuft.
Im aktuellen Immobilienreport flossen die Daten von über 1,5 Millionen Kaufinseraten für Häuser und Wohnungen in die Analyse ein, die von 2005 bis Ende Juni 2016 auf comparis.ch angezeigt wurden. Nachdem die Blasengefahr in einigen Gebieten letztes Jahr wieder gestiegen war, scheint sich der Markt vorerst beruhigt zu haben. Im Gegensatz zum letztjährigen Bericht wurden in keinem Bezirk deutliche Anzeichen einer Immobilienblase festgestellt – es wurden keine Bezirke als «kritisch» oder «zu überwachen» eingestuft. Erstmalig wurden aber 13 Bezirke als «zu beobachten» eingestuft. Besonders aufgefallen waren letztes Jahr Bülach, Thun, Luzern, Sursee und Aarau, weil sich der Markt dort regional leicht erhitzt hatte. Inzwischen konnten alle diese Bezirke in die Kategorie «zu beobachten» abgestuft werden und zeigen somit – trotz des anhaltenden, leichten Aufwärtstrends bei den Quadratmeterpreisen für Wohnungen – momentan keine Anzeichen einer Immobilienblase mehr. Dennoch gibt es noch keine Bestätigung, dass sich der Markt in diesen Gebieten vollständig erholt hat.
Preisstagnation eingetreten
Eine Veränderung der Preisentwicklung der Angebotspreise konnte bei den zuvor als «zu beobachten» eingestuften Bezirken Dielsdorf, March und Locarno festgestellt werden. Die Angebotspreise haben sich nach einer längeren Phase der Erhöhung nun stabilisiert und sind während einiger Quartale sogar leicht gesunken. Deshalb kann in diesen Gebieten Entwarnung gegeben werden; dort hat sich der Markt vorläufig erholt. Die Angebotspreise für Wohnungen sind in Genf (Kanton) und Zürich (Stadt) im letzten Jahr relativ konstant geblieben. Eine solche «Preisstagnation» lässt sich in zwei Dritteln der Bezirke feststellen; dort betrug der Anstieg der Angebotspreise im Vergleich zum letzten Jahr weniger als fünf Prozent. «Trotz der tiefen Hypothekarzinsen und des starken Frankens scheint sich der Schweizer Immobilienmarkt im Moment abgekühlt zu haben», stellt Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich fest und ergänzt: «Dies wird durch die Abstufung der drei Bezirke Dielsdorf, March und Locarno verdeutlicht.»
«Idealerweise zögert man einen geplanten Immobilienkauf in den Bezirken, die als ‹zu beobachten› eingestuft wurden, noch hinaus. Dort kann nämlich mit einer leichten Preissenkung gerechnet werden», erklärt Michael J. Kohlas, Immobilien-Experte von comparis.ch und fügt an: «In den Gebieten mit einer Preisveränderung kann man einen Kauf grundsätzlich empfehlen.»
Immobilienmarkt weitgehend stabil
«Grundsätzlich ist der Schweizer Immobilienmarkt zwei sich konkurrenzierenden Kräften ausgesetzt. Während die Nachfrage im Immobilienmarkt durch das niedrige Hypothekarzinsumfeld und die wachsende Bevölkerung angekurbelt wird, dämpfen Faktoren wie verschärfte Vergabekriterien für Hypotheken und die wachsende Arbeitslosenzahl die Nachfrage», erklärt ETH-Professor Sornette und schlussfolgert: «Das Zusammenspiel dieser Faktoren führt dazu, dass sich die Angebotspreise von Immobilien und die Inflationsrate nicht in zwingender Abhängigkeit voneinander verhalten.»
Sornette gibt sich bei der Beurteilung für die Zukunft vorsichtig: «Trotz der extrem niedrigen Hypothekarzinsen sowie der instabilen geopolitischen und wirtschaftlichen Lage in Europa kann man davon ausgehen, dass der Schweizer Immobilienmarkt weitestgehend stabil bleibt. Es empfiehlt sich aber, allfällige Folgen des BREXIT, der Durchsetzung der Masseneinwanderungsinitiative oder ähnlicher Ereignisse im Auge zu behalten, da diese Veränderungen im Immobilienmarkt hervorrufen könnten».
Walter Ryser
